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开发商拿地策略调整商办旧改旅游类为主奢侈品市场和消费

2020-02-15 03:04:06来源:励志吧0次阅读

开发商拿地加快 “拐点说”再起

房地产金九银十完成了首周作业。中指院数据显示,9月3日至9日的一周内,虽然仍有八成城市楼市成交同比上升,但增幅明显趋缓。环比方面,在中原地产监测的54个主要城市中,新建住宅签约量下降近17%,其中北京下降19.6%,广州下落21.4%,深圳降幅超过两成。

与此同时,1至8月房地产投资增速等关键指标年内首次回升。专家表示,现阶段房地产行业探底特点明显,整体趋于稳定,信贷政策对房价走势将起决定性作用。

成交同比增幅收窄环比下落

10日,中指院最新数据显示,9月3日至9日的一周内,虽然仍有八成城市楼市成交周均同比上升,但涨幅明显趋缓,且多数城市同比增幅有所减少。在监测的40个城市中,仅4城市同比涨幅超过150%,同比涨幅超过100%的城市也从上周的11个下降至8个,重点城市中,上海、天津由涨转跌,武汉也继上周以后跌幅继续扩大。

在同比涨幅缩窄的同时,环比方面,也与之前几个月的高企不同,在进入金九银十后,成交量反而呈下降趋势。中原地产市场研究部统计数据显示,在上周监测的54个主要城市中,新建住宅总签约套数为54643套,相比上上周的65865套下调了近17%。值得注意的是,一线城市成交量下调更加普遍,其中北京新建住宅签约2275套,环比下调19.6%,上海微跌,广州下调21.4%,深圳等环比跌幅也超过2成。

与此同时,CRIC研究中心数据显示,过去一周,10大城市成交指数110.85,环比下跌26.36点,其中北京成交跌幅最大,为49.84%;其次是重庆,环比下跌34.68%。中原市场研究部总监张大伟在接受《经济参考报》采访时表示,一方面,随着房企结束以价换量等优惠政策,使高性价比房源明显减少。另一方面,随着库存的下落,政策坚持调控的信号不断释放,也再次影响了购房者积极性。

刚需对房价尤其敏感,价格高了就不买。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》采访时表示,目前刚需购房者的集中释放已几近终了,下阶段,需求不足是重点。作为刚需来讲,与投资客最大的不同就是有自己购房价格底线,不跟涨,因此若价格再次触及到刚需人群不能够接受的房价红线,则使他们再次堕入观望。

的确,与之前很多人所预估的量价齐升不同的是,本周房地产市场处于价升量降。据21世纪不动产数据显示,进入9月份第一周北京二手房成交同期环比下落10%,商品房成交环比下降44%,继8月份之后继续呈下落趋势。但从价格方面来看,8月底北京二手房挂牌均价上涨1.7%,进入9月第一周仍无下降趋势。值得注意的是,在经过5至8月的刚性需求集中释放后,房地产行业关键指标现转向迹象。统计局数据显示,月全国房地产开发投资增速同比名义增长15.6%,增速比月提高0.2个百分点,现首次上涨;房地产开发景气指数(简称国房景气指数)在连续14个月下降后首次回升,比7月提高0.07点;房屋新开工面积与商品房销售额也现首次上涨。与此同时,商品房销售面积与房地产开发企业土地购置面积跌幅也首度收窄。

中国房地产学会副会长陈国强认为,在经过前期长时间博弈后,房地产市场探底趋势越发明显,走势日渐明朗,未来房地产市场将逐渐趋于稳定。

房企拿地积极性回升

事实上,随着交易额上涨,交易量下落幅度收窄,使企业回款增多,房地产企业投资热忱加大。以房企拿地为例,月份,房地产开发企业土地购置面积23624万平方米,同比下落16.2%,降幅比月份缩小8.1个百分点;土地成交价款4800亿元,下降7.6%,降幅缩小9.3个百分点。

继续8月房企拿地积极性回升,9月仅过10天,各大房企已赤资近百亿元在一二线城市集中抢地。

9月10日,昆明市土地和矿业权交易中心集中挂牌出让11宗土地,其中,厦门建发以8.2817亿元获得黑林铺村7宗城中村改造用地。而此前9月7日,华润置地经过剧烈竞争击败万科和保利,以总成交价10.84亿元,竞得成都地块。富力地产以4亿元总价通过协议转让方式接手广州海珠城项目;泰禾团体以总价人民币5.65亿元摘得福州长乐市商住用地;路劲地产以底价5.84亿竞得上海嘉定区一地。

9月6日,万科击败中海和保利,以总价为33.06亿元摘得合肥庐阳区总面积达到775.34亩的超大连体地块,平均溢价率超过37%。9月5日,万科以13.65亿元竞得广州开发区开源大道以南地块;绿地以底价4.39亿元将佛山禅城区商住地块收入囊中;华润置地以总底价8.3亿元竞得温州瓯海区南湖两地块;荣盛发展以2.95亿元摘得常州地块。

值得注意的是,纵观成交地块,除万科以溢价37%取得合肥超大连体地块之外,其余多以底价收入囊中。

陈国强指出,企业集中拿地,一方面是由于上半年拿地过少,回收资金又较多,另一方面,在财政紧张的背景下,地方也开始务实,加速推出优良地块。

的确,自8月下旬,地方集中加大推地力度。8月29日,合肥市集中推出总占地面积达1755.76亩的22幅土地。而在此之前,27日,温州市市长陈金彪表示,温州将推出52宗,总面积达3220亩的净地;杭州推出7宗土地;北京市集中公布11宗经营性用地。

而在资金回笼方面,中原数据显示,房企前8月累计销售2755亿,同比上涨16.4%。截至10日,已发布8月销售数据的首创、保利、碧桂园等10家房企,8月销售额合计404.75亿元,环比上涨3.2%。

预期拐点说再起

对于8月房地产相关数据出现反弹,杨红旭表示,作为房地产行业重要指标的,土地购置量、全国房地产开发投资增速、房屋新开工面积、国房景气指数,全部在8月首次出现反弹。这意味着,房地产有关数据8月全面触底,行业迎来真正拐点。

陈国强其实不这么认为,他表示,仅是一个月数据向好,并不能简单定论成房地产市场拐点已到。但是,经过前期的探底过程,房地产行业触底特点已非常明显。

对于房地产未来价格,杨红旭认为,未来不会保持量价齐升的局面。他表示,市场经过去年的调剂底部已出现,从成交量来说,下半年仍将保持活跃。但价格方面,在宏观调控政策趋严的背景下,未来半年到一年内房地产价格将维持上下震荡,整体呈上升趋势,但幅度不会很大。

信贷政策将成为影响金九银十走势最主要和最关键因素。张大伟认为,最近主要城市市场供应量的短缺已逐步影响市场,土地价格居高不下,使得金九银十开发商以价换量的积极性不高,三季度和四季度的降息或降准的信贷政策,将明显影响购房者的积极性。

张大伟指出,虽然未出现金九开门红,但整体成交量也仍然居于年内高位,因此,3季度成交量将创近2年来的新高。但是,价格方面,在限购和限贷政策的影响下,整体市场放大的幅度有限,价格大幅上涨的可能性非常小。

下阶段调控政策仍将以稳为主。顾云昌认为,调控政策效果已经很明显,投资、投机需求已基本被排除。因此,楼市相对稳定健康发展,是近期的调控方向。从现阶段来看,加大政策调剂力度其实不现实,调控政策仍将是对原有政策的坚决执行,对有执行偏差的立即进行整改。在此基础上,下半年楼市整体将保持稳定,避免房价反弹的同时防止经济过度下滑。

值得注意的是,顾云昌同时表示,随着后备政策的完善,经济的好转,相干部门会加快推出后续中长期调控政策的步伐。

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